“検証”の記事一覧

木を使った優しい集合住宅を作りたい

木を使った優しい集合住宅を作りたいと常々思っています。

賃貸でもカフェの様な柔らかなインテリアが作れたら

入居される方に喜んでいただけるのではないか??

 

アパ-ト 共同住宅は大体ビニ-ルクロスで壁天井を囲われた殺風景なお部屋が多いですね

それは防火に対する法規が厳しく木の部分を

石膏ボードで被覆しなければならないからなんです。

少しでも木材をそのまま見せて、なるべく費用をかけずに

一般的な建築法でも出来る方法を考えています。

 

集合住宅の建物は防火上

1.耐火建築物

2.準耐火建築物

3.省令準耐火

4.防火構造

と4段階に分かれています。

 

東京の余裕のない敷地では

2.準耐火建築物の場合、燃えしろ設計という考えで梁を木材を剥き出しに出来ます。

これは計算上の材料サイズよりも4面35mm燃えるかもしてないとして大きくしておきます。

(木材は表層が燃えると炭化して内部に火が進むのを防ぐという考えです)

構造計算が必要になります。

 

3.省令準耐火の場合、外壁は防火構造耐火30分+内部も防火処置をしましょう。

という2と3の中間できな考え方です。

外壁では真壁造りが可能です。昔の土壁のお家は柱や梁が壁から少し出張って見えていましたね

それと同じ事が可能、既成のサイディングでもあります。

 

また非構造部分、小屋裏収納や床を直接支えていない小梁など造作部分では

そのまま木軸剥き出しにできます。(建築場所の行政との協議にもよります)

 

4.防火構造の場合は、外壁が防火構造耐火30分で屋根が不燃材ならば良いので

雑誌に載っている様な、屋根組まで全部剥き出しの素敵な感じに作ることも可能です。

※ただし、建物火災保険の等級まで考慮に入れると油断なりません。

1.2.3と4防火構造では 保険等級はH構造とT構造にかわり倍近くに跳ね上がります。

集合住宅は建物も大きいので10年で100万超えなんて事も多いので重要です。

 

立地や諸条件にもよりますが 省令準耐火に出来ると一番良さそうかな。

少しでも木をそのまま使った優しいお部屋を作りたいと日々悩んでいます。


夢のマイホ-ムと生涯ロ-ン

僕の家の近くに2棟の建て売りがたちました。
これぞ最近考えている最悪の建築です。
建て方とかデザインの事ではありません
関係者の方がご覧になりましたらすいません。
見た目ですがおよそ土地15坪.建物12坪.延べ面積25坪
1階は駐車場と玄関+納戸
2階水回りと9帖ぐらいのリビング
3階寝室と子供部屋*2ぐらいでしょうか??

画像

土地150万/坪*15=2250万
建物60万/坪*25=1500万 一戸建て3LDK3750万ってとこでしょうか??
およそ月返済10万ちょい35年(生涯)ロ-ンでしょうね!
こんな建て売りを買って一生暮らすんです.一生ロ-ン払うんです。
夢のマイホ-ム『夫婦子供1人 今の家賃と同じだし
ただ払っていくより自分の物にした方が』なんて思っていませんか?
僕は去年自宅を建て替えました。そして一生ロ-ンを
組んでしまいました。
命の保険って知ってますか..話には聞いていましたが
入らないと借りられません。
本人が死んだらロ-ンがチャラになる保険です。
もしものときも家族に借金を残さない様に入る
と思えばしかたありませんが
『払えなかったら死んでください』と言われている様でもあります。
深読みしすぎですか??
坪60万で25坪の住宅では建築屋さんは儲かりませんが
不動産屋さんと銀行さんに儲けさせているだけですね!!
不動産屋さんが地主さんに、『土地を羊羹みたいに分けて
売り出せば後は建築屋が建て売りたてますから』なんて
売却話し持ちかけているのを何度が聞いた事があります。
不動産手数料が土地の売却で土地代の3%.建て売りの売買でまた3%
というところでしょうか??
銀行さんは利子2%といっても3500万も借りれば
利子だけで年70万
最初の審査や保証料で100万ぐらいは取られます。
なにか夢のマイホ-ム…住宅ロ-ンだけ良い借金のような幻想に
かくれ詐取されているようでもあります。
ぼくはいくつか投資型アパ-トを設計していますが
銀行の審査さえ通せれば(住宅よりは借入額が大きくなるので)
自宅併用で貸し室をつくって貸せば
住宅ロ-ンの一部や半分ぐらいは簡単に払ってもらえると思います。
ロバート・キヨサキの『金持ち父さん 貧乏父さん』
http://www.richdad-jp.com/
にあるように住宅ロ-ンは負債だということが
自宅を建て再認識させられました。
慎重に土地を探して計画すれば、頭金だけで住宅を建てて
あとは貸家の家賃でまかなう事もできます。
たとえば45坪の土地に30坪2階立ての住宅
1Fは自宅30坪(99m2)だから3LDKでも十分
2階は貸室10坪ロフト付きワンル-ム*3室
45坪土地130万なら5850万
工事費60坪75万で4500万
300万頭金で10050万借り入れ
住宅ロ-ン35年返済で2%金利だと月33.3万返済
1室11.1万で可能になります。
このぐらいなら今やっているアパ-トの方式で十分可能です。
徐々に情報収集してこの計画は、まとめて行きたいと思います。
一生ロ-ンなんかに縛られずまさに夢のマイホ-ムに
できるように!!!
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マンション価格上昇

数日前ですが、3月のマンション販売平均価格5070万円。
1平方メ-トルあたりの単価は全年度費9.1%増の70.9万円になった。
という記事が載っていました。
!!!という事は費用計算すると!!
5070/70.9=平均71.5m2
71.5/3.3=21.6坪 RCマンションは大まか100万/坪
建築内装で2160万
土地が180万/坪として 
2階建てだと180/2*21.6=1950万/計4110(81.0%)
3階建てだと180/5*21.6=778万 /計2938(57.9%)

画像

マンション建設はかなり儲かるってことなんですね!
だからどんどんニョキニョキ建つんですね。
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いったい、住宅はだれに頼んだらいいの!

http://stonedesign.at.webry.info/201004/article_7.html
前回、坪/いくら¥と言う表記と
別途.特記部分を統一していかないとわかりずらい
と書きました。
外構工事、地盤調査.地盤補強、給排水引込みなどは
当然、その敷地ごとに違います。
ちゃんと調査.打合せしないとわからないので–別途.特記ですね。
それでも20坪敷地だとしましょう。
外構は塀フェンスの長さ.品物/お庭の広さ.仕様/ポ-チの材質
などわかりませんが…20万~150万ぐらいが標準でしょうか。
地盤調査3万~6万/地盤補強50万~150万ぐらい(必要なとき)
給排水引込み0~100万(道路の本管までの距離で決まります)
10万~200ぐらいは普通にかかります。(予備を見ておかないと大変)
しかし、仮設費用、屋外給排水工事、照明器具など絶対に必要な
工事が別途.特記では困りますね!
『自分の家なのに引っ越しのとき、照明器具がない?アパ-トか?』
なんでこんな物 別途なの
安く.安く考えすぎるのも行けないのかもしれません。
中国餃子事件の様です..
柱、桧4.5寸  24万8 千円♪♪ア-バン♪ア-バンのCMの
会社も潰れましたね
ユニクロなら安いけど、手に取って見れるけど
住宅はそうはいきません。
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いったい、住宅はだれに頼んだらいいの!

いったい、住宅はだれに頼んだらいいの!
良く雑誌に比較検討が載っていたり
地域の方で.安いと思って.
すべてやってくれるから頼み易いと思って
住宅メ-カ-に頼んだら追加金額で困ったなど聞きます。
僕に頼んでくれたら良いのに!!と思いますが…
僕の立ち位置は設計デザイナ-であり.
地域密着設計施工の工務店でもあります。
去年.私も住宅ロ-ンを組んで(75歳まで…笑うしか無い!)
自宅の建替えた経験もふまえ
実際どうなの?又は自分の立ち位置の確認を
して行こうと思います。
そして.その検証を今考えているプロジェクトに生かせれば
今日は坪/いくら¥と言う表記について。
1.今話題のア○ラホ-ムでは一棟770万の建て売りを出したり、
 ホ-ムペ-ジを見てみると
 坪20万.25万なんて言う商品ラインナップになっています。
 30坪~38坪ぐらいの木造2階建てなら770万はありえますね!
 しかし、特記を見てみると
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 仮設費用.確認申請費.屋外給排水工事は含まれていません。
 地盤調査結果によっては地盤補強工事が発生する場合があります。
 坪数には玄関ポ-チ.吹き抜けも含みます。
 建築地域により、別途地域割り増しがある場合があります。
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2.人気雑誌に載っていた
 
 関東で100棟の実績がある建築事務所系住宅メ-カ-
 
 建築設計事務所フ○○ダムでは
 デザイナ-ズ住宅風が坪45~60でと書いあります。
 しかし、特記を見てみると
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 その他費用として
 外構工事.造作家具費用.照明器具.設計費.管理費
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3.700万円台の住宅を実現と宣伝していた
 アイ○ルホ-ムでは
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 地域やプランにより価格が異なります。 
 
 外構費用.屋外費用(電気.給排水.ガス).地盤調査費用(-地盤補強)
 家具.カ-テン.照明.家電その他諸費用等は含まれていません。
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三社で特記も違いいろいろ書かれていて
一般の方にはうちを建替えたらいくらかかるのか
まったくわかりませんね。
そのかわりに25万.30万って言う安そうな
印象はかなり残ります。
この特記をある程度と統一していかないと
とにかく安いのか.高いけど付加価値が
あるのかもわかりませんね。
………ちょっと長くなったのでまた次回に
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