“検証”の記事一覧

夢のマイホ-ムと生涯ロ-ン

僕の家の近くに2棟の建て売りがたちました。
これぞ最近考えている最悪の建築です。
建て方とかデザインの事ではありません
関係者の方がご覧になりましたらすいません。
見た目ですがおよそ土地15坪.建物12坪.延べ面積25坪
1階は駐車場と玄関+納戸
2階水回りと9帖ぐらいのリビング
3階寝室と子供部屋*2ぐらいでしょうか??

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土地150万/坪*15=2250万
建物60万/坪*25=1500万 一戸建て3LDK3750万ってとこでしょうか??
およそ月返済10万ちょい35年(生涯)ロ-ンでしょうね!
こんな建て売りを買って一生暮らすんです.一生ロ-ン払うんです。
夢のマイホ-ム『夫婦子供1人 今の家賃と同じだし
ただ払っていくより自分の物にした方が』なんて思っていませんか?
僕は去年自宅を建て替えました。そして一生ロ-ンを
組んでしまいました。
命の保険って知ってますか..話には聞いていましたが
入らないと借りられません。
本人が死んだらロ-ンがチャラになる保険です。
もしものときも家族に借金を残さない様に入る
と思えばしかたありませんが
『払えなかったら死んでください』と言われている様でもあります。
深読みしすぎですか??
坪60万で25坪の住宅では建築屋さんは儲かりませんが
不動産屋さんと銀行さんに儲けさせているだけですね!!
不動産屋さんが地主さんに、『土地を羊羹みたいに分けて
売り出せば後は建築屋が建て売りたてますから』なんて
売却話し持ちかけているのを何度が聞いた事があります。
不動産手数料が土地の売却で土地代の3%.建て売りの売買でまた3%
というところでしょうか??
銀行さんは利子2%といっても3500万も借りれば
利子だけで年70万
最初の審査や保証料で100万ぐらいは取られます。
なにか夢のマイホ-ム…住宅ロ-ンだけ良い借金のような幻想に
かくれ詐取されているようでもあります。
ぼくはいくつか投資型アパ-トを設計していますが
銀行の審査さえ通せれば(住宅よりは借入額が大きくなるので)
自宅併用で貸し室をつくって貸せば
住宅ロ-ンの一部や半分ぐらいは簡単に払ってもらえると思います。
ロバート・キヨサキの『金持ち父さん 貧乏父さん』
http://www.richdad-jp.com/
にあるように住宅ロ-ンは負債だということが
自宅を建て再認識させられました。
慎重に土地を探して計画すれば、頭金だけで住宅を建てて
あとは貸家の家賃でまかなう事もできます。
たとえば45坪の土地に30坪2階立ての住宅
1Fは自宅30坪(99m2)だから3LDKでも十分
2階は貸室10坪ロフト付きワンル-ム*3室
45坪土地130万なら5850万
工事費60坪75万で4500万
300万頭金で10050万借り入れ
住宅ロ-ン35年返済で2%金利だと月33.3万返済
1室11.1万で可能になります。
このぐらいなら今やっているアパ-トの方式で十分可能です。
徐々に情報収集してこの計画は、まとめて行きたいと思います。
一生ロ-ンなんかに縛られずまさに夢のマイホ-ムに
できるように!!!
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マンション価格上昇

数日前ですが、3月のマンション販売平均価格5070万円。
1平方メ-トルあたりの単価は全年度費9.1%増の70.9万円になった。
という記事が載っていました。
!!!という事は費用計算すると!!
5070/70.9=平均71.5m2
71.5/3.3=21.6坪 RCマンションは大まか100万/坪
建築内装で2160万
土地が180万/坪として 
2階建てだと180/2*21.6=1950万/計4110(81.0%)
3階建てだと180/5*21.6=778万 /計2938(57.9%)

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マンション建設はかなり儲かるってことなんですね!
だからどんどんニョキニョキ建つんですね。
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いったい、住宅はだれに頼んだらいいの!

http://stonedesign.at.webry.info/201004/article_7.html
前回、坪/いくら¥と言う表記と
別途.特記部分を統一していかないとわかりずらい
と書きました。
外構工事、地盤調査.地盤補強、給排水引込みなどは
当然、その敷地ごとに違います。
ちゃんと調査.打合せしないとわからないので–別途.特記ですね。
それでも20坪敷地だとしましょう。
外構は塀フェンスの長さ.品物/お庭の広さ.仕様/ポ-チの材質
などわかりませんが…20万~150万ぐらいが標準でしょうか。
地盤調査3万~6万/地盤補強50万~150万ぐらい(必要なとき)
給排水引込み0~100万(道路の本管までの距離で決まります)
10万~200ぐらいは普通にかかります。(予備を見ておかないと大変)
しかし、仮設費用、屋外給排水工事、照明器具など絶対に必要な
工事が別途.特記では困りますね!
『自分の家なのに引っ越しのとき、照明器具がない?アパ-トか?』
なんでこんな物 別途なの
安く.安く考えすぎるのも行けないのかもしれません。
中国餃子事件の様です..
柱、桧4.5寸  24万8 千円♪♪ア-バン♪ア-バンのCMの
会社も潰れましたね
ユニクロなら安いけど、手に取って見れるけど
住宅はそうはいきません。
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いったい、住宅はだれに頼んだらいいの!

いったい、住宅はだれに頼んだらいいの!
良く雑誌に比較検討が載っていたり
地域の方で.安いと思って.
すべてやってくれるから頼み易いと思って
住宅メ-カ-に頼んだら追加金額で困ったなど聞きます。
僕に頼んでくれたら良いのに!!と思いますが…
僕の立ち位置は設計デザイナ-であり.
地域密着設計施工の工務店でもあります。
去年.私も住宅ロ-ンを組んで(75歳まで…笑うしか無い!)
自宅の建替えた経験もふまえ
実際どうなの?又は自分の立ち位置の確認を
して行こうと思います。
そして.その検証を今考えているプロジェクトに生かせれば
今日は坪/いくら¥と言う表記について。
1.今話題のア○ラホ-ムでは一棟770万の建て売りを出したり、
 ホ-ムペ-ジを見てみると
 坪20万.25万なんて言う商品ラインナップになっています。
 30坪~38坪ぐらいの木造2階建てなら770万はありえますね!
 しかし、特記を見てみると
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 仮設費用.確認申請費.屋外給排水工事は含まれていません。
 地盤調査結果によっては地盤補強工事が発生する場合があります。
 坪数には玄関ポ-チ.吹き抜けも含みます。
 建築地域により、別途地域割り増しがある場合があります。
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2.人気雑誌に載っていた
 
 関東で100棟の実績がある建築事務所系住宅メ-カ-
 
 建築設計事務所フ○○ダムでは
 デザイナ-ズ住宅風が坪45~60でと書いあります。
 しかし、特記を見てみると
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 その他費用として
 外構工事.造作家具費用.照明器具.設計費.管理費
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3.700万円台の住宅を実現と宣伝していた
 アイ○ルホ-ムでは
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 地域やプランにより価格が異なります。 
 
 外構費用.屋外費用(電気.給排水.ガス).地盤調査費用(-地盤補強)
 家具.カ-テン.照明.家電その他諸費用等は含まれていません。
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三社で特記も違いいろいろ書かれていて
一般の方にはうちを建替えたらいくらかかるのか
まったくわかりませんね。
そのかわりに25万.30万って言う安そうな
印象はかなり残ります。
この特記をある程度と統一していかないと
とにかく安いのか.高いけど付加価値が
あるのかもわかりませんね。
………ちょっと長くなったのでまた次回に
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